Comment gérer l’achat d’un appartement quand on est déjà propriétaire ?

Dans nos précédents articles, nous avons abordé quelques principes pour réussir une vente ou réussir à acheter un bien.

La recherche d’un appartement sur Paris sans apport est presque devenue impossible. Mais si vous êtes déjà propriétaire, la vente de celui-ci vous apportera cet apport. Nous allons finir cette série en étudiant ce cas.

Les deux étapes à gérer

Notre acheteur doit donc vendre son bien, récupérer les fonds et s’en servir comme apport lors de l’achat de son nouveau bien. La difficulté est qu’il faut être dans le bon timing.

Première question: faut-il vendre ou acheter en premier ?

La réponse est simple, il faut commencer par ce qui est le plus difficile.

Pour savoir, le mieux est de tester le marché. Faites venir des agences pour évaluer votre bien, voir mettez-le en vente sans
mettre d’annonce et sans donner un mandat et observer la réaction de vos acheteurs. Ce test doit vous permettre de vous rendre compte si votre bien peut partir dans le mois ou pas.

Jusqu’à fin 2011 vendre un bien sur Paris était très facile si le prix était bien positionné. Mais avec la crise actuelle et la difficulté d’obtenir des prêts avec de bonnes conditions, les acheteurs ne vont pas être aussi nombreux.

Il faut également tester si le bien que vous cherchez peut se trouver facilement ou pas. Après quelques semaines de recherches et quelques visites vous vous en rendrez compte.

 

  • Cas le plus facile à gérer : vendre son bien puis acheter

Si vous optez pour vendre votre bien en premier. Dès que ce sera fait vous aurez votre apport dans les quatre mois qui suivent la vente. Le seul point critique est de se loger pendant la période qui suit. Une solution est de louer meublé. C’est plus facile à trouver sur Paris que la location non meublée.

 

  • Cas le plus complexe à gérer : acheter en premier puis vendre son bien

À partir du moment où vous aurez trouvé votre nouveau bien, dites-vous que la course commence et il faudra tenir le rythme pendant quatre mois.

L’objectif principal est d’éviter le prêt relais ce qui est possible avec un bon timing

Le prêt relais vous servira si vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel lors de l’achat de votre nouveau bien. Si avec un prêt classique vous êtes à 30% d’endettement, dites-vous bien qu’avec un prêt relais votre niveau d’endettement va passer facilement la barre des 50%. C’est juste insupportable. Les banquiers d’ailleurs ne sont pas aussi motivés qu’on pourrait le penser à vous proposer un prêt relais.

Comment s’organiser pour éviter un prêt relais ?

C’est bien sûr possible d’éviter le prêt relais si vous arrivez à vendre rapidement votre bien et que vous négociez les délais avec le vendeur de votre nouveau bien.

Pour cela demandez à votre vendeur de rallonger d’un mois la signature de l’achat définitif.

Quand vous avez trouvé un acheteur demandez-lui une date de signature un peu plus courte que le délai habituel. Attention les notaires défendront les droits de l’acheteur vous ne pourrez pas trop raccourcir ce délai. Mais cela devrait être suffisant pour éviter le prêt relais.

Reste que le timing est serré. L’étape suivante consiste à maximiser vos chances d’obtenir un prêt intéressant dans des délais courts.

Aidez-vous d’un courtier pour obtenir votre prêt

Le courtier offre plusieurs avantages par rapport au banquier. Il négocie un volume de prêt important en même temps. Il arrive ainsi à obtenir de très bonnes conditions. De plus, il a des accords avec les banques et il peut clairement faire accélérer votre dossier si nécessaire. Quand vous vous adressez à un banquier vous êtes rarement en contact avec le directeur de l’agence. Et ce conseiller n’a aucun  moyen de faire accélérer votre dossier.

Le point important est d’indiquer à votre courtier qu’il a carte blanche pour trouver la meilleure offre en allant voir toutes les banques sauf une qui restera votre chasse gardée. Logiquement il s’agit de la banque dans laquelle vous avez vos comptes courants actuels et votre prêt en cours.

Certains courtiers n’ont aucun problème avec cette condition, d’autres ne l’accepteront pas. À vous de choisir votre courtier. L’important est de se sentir en confiance.

Un truc, lorsque le courtier vous fait sa proposition vous avez deux semaines pour lui retourner votre accord. Si cela vous paraît correct n’attendez pas, vous ne vous engagerez pas dans l’heure avec le courtier mais cela permet de planifier l’étape suivante qui est la prise de rendez-vous avec la banquier.

Faut-il laisser le courtier tout gérer ?

Arrivez à ce point, vous vous dites, ça y est, le courtier va tout gérer pour moi. C’est à vous de voir, mais à ce stade il convient de mesurer les risques.

Voici un planning qui vous indique à titre indicatif toutes les étapes à passer pour être dans les délais.

On peut constater qu’il faut en moyenne trois mois. Votre courtier dans ce contexte peut vous être très utile pour tenir ce planning et mettre la pression au banquier.

Mesurez l’impact du retard pour obtenir votre prêt

Lors de la signature de la promesse d’achat, une clause suspensive est fixée. Arriver à cette date, si vous avez de sérieux problèmes pour obtenir un prêt vous pouvez encore vous rétracter. Mais dès que cette date est passée, vous risquez de perdre vos 10% si le jour de l’achat vous n’avez pas votre prêt. Or malheureusement, la banque qui vous fait votre prêt peut avoir du retard pour éditer celui-ci. En réalité, si ce retard est dû à la banque, vous pouvez refuser de perdre cet apport, mais c’est une situation qu’on ne vous souhaite pas d’avoir à affronter.

Gérer le risque lié à ce planning qui s’annonce serré

Le planning qu’on vient de décrire montre bien que cela se joue à quelques jours, il vaut mieux prévoir un plan B au cas où la banque proposée par le courtier aurait du retard.

Prévoyez un plan B en démarchant vous-même une banque

C’est pour gérer ce risque qu’il est préférable d’obtenir un deuxième prêt en parallèle de celui que votre courtier va vous proposer. En général, vous allez demander ce prêt auprès de votre banquier actuel. Si vous avez déjà trouvé acheteur à votre bien, un truc peut être de demander à votre banquier un prêt, sans prêt relais car ce sera plus rapide à obtenir.

De l’achat quand on est déjà propriétaire, on peut rappeler les principes suivants :

  • fixez-vous un objectif de trouver un acheteur dans le mois, ne mettez pas un prix de vente de votre bien actuel trop au-dessus du prix du marché,
  • passez par un courtier pour vous trouver un prêt dans un délai court,
  •  mais prévoyez un plan B avec un banquier que vous gérez en direct au cas où la banque proposée par le courtier est en retard.

Nous espérons que cette série d’articles vous aura intéressé et vous aura donné un éclairage concret sur la vente et l’achat de biens à Paris. Certains des principes évoqués sont sans doute applicables ailleurs. Mais ce retour d’expérience n’expose qu’un cas particulier, il vous reste à prendre ces conseils et à les adapter à votre contexte.

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