Des loyers encadrés : dans quelle mesure ?

Le décret sur l’encadrement des loyers est paru le 20 Juillet. Quelles sont les mesures prévues par ce texte et quelle en est leur portée ?

Qui est concerné ? Et quelle efficacité à court et long terme peut-on en attendre dans la maîtrise des excès ?

Le contenu du décret

  • A partir de quand ?

Son entrée en vigueur est fixée au 1er Août.

  • Sur quelle aire géographique ?

Le gouvernement a retenu une petite quarantaine d’agglomérations concernées par ce dispositif. Pour savoir si vous êtes dans l’oeil du cyclone, vous pouvez cliquer ici. L’idée officielle est d’intervenir sur les zones où l’évolution des loyers a été vive et où leur niveau moyen est considéré comme trop élevé. Notons aussi que l’ensemble des communes concernées relève d’agglomérations de plus de 50 000 habitants.

  • Quelle est la contrainte ? Principe général

En cas de nouveau bail, ou de renouvellement du bail, (c’est à dire pour les locataires en place dont le bail est échu, ou pour les nouveaux baux), il faudra respecter un plafond d’augmentation. Le pourcentage de hausse maxi autorisé correspond à l’évolution de l’IRL (non, ça ne veut pas dire In Real Life, quoique…), le fameux Indice de Référence des Loyers édité par l’INSEE chaque trimestre. La dernière variation connue est celle du deuxième trimestre 2012, à 2.20 % (pour voir la série INSEE). Les hausses pour les logements concernés ne pourront donc pas dépasser ce pourcentage.

  • Exceptions à la règle (comme toujours…)

Il existe deux cas de figure prévus par le décret: si le loyer du logement est manifestement sous-évalué (par exemple loyer consenti initialement à un ami à un prix en-dessous du marché) ou dans le cas d’un logement vacant dans lequel des travaux significatifs (d’un montant égal à 6 mois minimum du montant des loyers de la dernière année de location effective du logement) ont été réalisés. Dans ce cas, l’augmentation ne peut pas être supérieure à 15 % du montant TTC de ces travaux

  • Quelle efficacité à court et long terme ?

A court terme : La naissance rapide de ce dispositif a pour objectif de “calmer le jeu” du mouvement des loyers au moment du renouvellement des baux. On peut remarquer que le curseur choisi pour l’augmentation maximale du loyer est celle du droit commun des révisions annuelles de loyer pour les baux en cours. Dans la mesure où des mesures dérogatoires ont été prévues pour ne pas pénaliser les bailleurs “vertueux”, il s’agit manifestement d’un texte destiné à se donner du temps sans trop déséquilibrer les relations bailleur-locataire. Mais il ne résout en rien le problème de fond.

A plus long terme : Bloquer le thermomètre n’a jamais fait baisser la température.En ce sens, guérir le malade passera d’abord par une augmentation de l’offre, qualitative (remise aux normes thermiques, BBC) et quantitative et l’enjeu principal est la redéfinition des règles du jeu de la production du logement en France.A titre accessoire, la notion même d’encadrement des loyers a objectivement un impact négatif sur l’appétence immobilière de nouveaux investisseurs potentiels. Qu’il faudra donc rassurer dans un cadre plus général de politique et d’économie du logement.

Mais ceci est une autre histoire, qui nous fait sortir du cadre d’aujourd’hui !

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