Pour ou contre la loi Scellier ?

Mêlées de multiples contradictions, les opinions sur la loi Scellier ont fleuri sur la toile depuis sa création en 2009. Chacun a donné son avis (empreint le plus souvent de considérations partisanes) mais peu d’intervenants ont simplement posé les bases du problème actuel. Entre les vendeurs de défiscalisation promouvant un Scellier sans faille, et les avis de consommateurs lésés par des investissements on ne peut plus bancals, l’internaute actuel a de plus en plus de mal à se raccrocher à des avis objectifs.

En quoi consiste un investissement Scellier en 2012 ?

Concrètement et simplement : la loi Scellier vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier neuf ou réhabilité, répondant aux normes Bâtiment Basse Consommation (BBC). Cet investissement vous procure ainsi une réduction d’impôt correspondante à 13% du montant investi (dans la limite de 300.000€). Mais cet avantage fiscal n’est pas sans obligations : vous vous engagez à louer votre bien pendant une durée minimale de 9 ans, et en fonction de plafonds de loyers déterminés selon la zone où se trouve votre bien. Vous pouvez également vous engager à louer votre bien pendant 12 ou 15 ans, à des plafonds de loyers plus faibles et sous conditions de ressources du locataire (le Scellier intermédiaire) et vous bénéficierez de 4% de réduction d’impôt supplémentaire par période triennale. Au maximum pour un investissement en Scellier 2012, vous pouvez donc obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 21% lissée sur 15 ans.

Les bases posées : comment se faire sa propre opinion sur l’investissement Scellier ?

Afin de rendre l’analyse la plus impartiale possible, vous retrouverez ci-dessous les réponses aux principales interrogations, aux principaux préjugés rencontrés sur la toile.

  •   Nous sommes en pénurie de logements en France

VRAI et FAUX : l’éternel débat entre ce que certains appellent le manque de logements et d’autres le manque d’accès au logement. Avec un taux de logements vacants de 7% en 2011 (source : Insee) la France n’est pas à proprement parlé en manque de logements. Les difficultés misent en exergue viennent plutôt de la difficulté d’accès à ces logements. Il est vrai par contre que la demande locative est beaucoup plus forte dans certaines régions, tout est une question de régulation.

  •  Les prix au m2 dans le neuf sont surévalués

VRAI : l’accumulation de normes énergétiques de plus en plus contraignantes ont abouti à une augmentation des prix de construction dans le neuf, augmentations répercutées sur les prix de vente. Au final un différentiel de presque 20% entre les prix au m2 dans l’ancien et dans le neuf.

  • Les prix au m2 dans le neuf vont baisser en 2012

FAUX : plutôt qu’une baisse de l’immobilier neuf, la majorité des promoteurs prévoit une stagnation des prix en 2012. Il n’y aura donc pas d’augmentation des prix de l’immobilier neuf en 2012. Certains promoteurs prévoient néanmoins d’abaisser les prix au m2, mais cela s’expliquera par des constructions plus éloignées des centre-ville. Donc attention aux programmes à prix particulièrement attractif. Néanmoins il sera toujours possible d’acquérir un bien immobilier neuf pendant des offres promotionnelles (par exemple des frais de notaire offerts) ce qui réduira au final la facture de l’investissement.

  • Il n’est plus du tout intéressant d’investir en loi Scellier en 2012

FAUX : cela a toujours été le problème lors d’investissements défiscalisants, certains abus ont fait perdre tout attrait à des lois qui, bien utilisées, peuvent permettre des investissements très intéressants niveau rendement. Un investissement Scellier, comme tout autre, doit s’envisager dans une stratégie globale, et ne peut être préconisé qu’après une analyse poussée de la situation patrimoniale de l’investisseur. L’emplacement, le marché locatif, la potentielle plus-value à la revente, sont autant de critères qui doivent être « au vert » avant tout projet d’investissement.

  • Le neuf n’offre que très peu d’avantages par rapport à l’ancien

FAUX : malgré un surcoût à l’achat, l’investissement dans le neuf présente des qualités indéniables : des consommations énergétiques maîtrisées (donc des factures à la baisse pour les locataires), une meilleure possibilité de revente à terme (entre un appartement de classe B ou de classe E, lequel choisissez-vous ?)

  • Un investissement en Scellier Intermédiaire est meilleur qu’en Scellier classique

VRAI et FAUX : impossible de donner une réponse prédéfinie à cette question. Tout dépendra de la situation patrimoniale de l’investisseur. Mais en quelques points, notons que le Scellier Intermédiaire permet de trouver plus facilement des locataires (car les plafonds de loyers sont abaissés) et vous octroie une réduction supplémentaire de 8% maximum. Après tout le monde ne peut pas forcément s’engager sur des durées d’investissement de plus de 15 ans…

  • La réforme de la plus-value immobilière rend tout investissement immobilier plus contraignant

VRAI : le potentiel de plus-value doit être nettement pris en compte dans toute simulation d’investissement, car depuis le 1er février 2012, la fiscalité des plus-values immobilières est grandement modifiée. Désormais il faudra attendre 30 ans de détention du bien pour que cette plus-value soit totalement exonérée, contre 15 ans auparavant. Tout ceci modifiant donc en profondeur la stratégie à adopter pour votre investissement.

Crédit image : Sabuzz.fr

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